Informationer og Andelsnyt

Bestyrelsen udsender flere gange om året nyheder med informationer om, hvad der sker i foreningen. Det kommer via andelsnyt og enkeltstående beskeder. Opstår der akutte ting som fx lukning af vand eller internet, bliver der sendt en sms og/eller e-mail fra intranettet.

Vandskade og strømsvigt

Procedurer i forbindelse med vandskade

  1. Begræns skaden mest muligt
  2. Kontakt viceværten på 3616 3307, eller hvis det er akut, benyt nødtelefonnummeret til Aut. VVS og Blikkenslagermester Tommy Schmidt (Peter) på 2831 2620, og hvis det ikke lykkedes, så alternativt Aut. VVS Installatør Mo VVS & Kloak Teknik Aps (Mads) på 2143 2990. Har du benyttet nødtelefonnummeret til VVS’eren, skal viceværten og bestyrelsen orienteres hurtigst muligt. Vær opmærksom på, at andelshaveren selv betaler, hvis det ikke er akut (bliver misbrugt)
  3. Viceværten eller VVS’eren vurderer, om der skal tilkaldes skadesservice. Tilkalder man selv skadesservice, risikerer man selv at hænge på regningen
  4. Foreningens forsikring sørger for udbedring af vandskade i etageadskillelsen. Såfremt skaden ikke er selvforskyldt, udbedrer forsikringen eventuelt også skader i lejligheden. Det er en vurdering fra sag til sag – du skal dog huske, at du skal have en husstands-/indboforsikring for at være dækket

Strømsvigt

Radius Elnet A/S ejer kablerne i jorden og er ansvarlig for elforsyningsnettet i området og for at levere strøm til din lejlighed. Mens SEAS-NVE Energi A/S er ansvarlig for driften af din elmåler. Er der problemer med elmåleren er det dit eget ansvar. Det er også dit eget ansvar, hvis der er problemer med leveringen af strøm til i din lejlighed.

Du kan se på Radius Elnet's hjemmeside om der er strømsvigt i dit område.

Vedligeholdelse af lejligheden

Al vedligeholdelse inde i boligen påhviler andelshaveren, bortset fra vedligeholdelse af fælles forsyningsledninger (lodrette rør), udskiftning af udvendige døre samt vinduer, jf. vedtægterne §10. 

Enhver forandring af boligen skal, inden den bringes til udførelse, forelægges for bestyrelsen til godkendelse, jf. vedtægterne §11.

Procedure:

  1. Send en ansøgning til bestyrelsen omkring planerne for ombygningen
  2. Bestyrelsen behandler ansøgningen på førstkommende bestyrelsesmøde. Hvis lejligheden kræver byggetilladelse fra Københavns Kommune, og bestyrelsen godkender dit projekt, kan du få en betinget forhåndsgodkendelse, så du kan søge byggetilladelse hos Københavns Kommune
  3. Først efter bestyrelsen har godkendt dine planer, kan du gå i gang. Hvis forandringerne af lejligheden ikke kræver byggetilladelse fra Københavns Kommune, kan du gå igang med det samme. Kræver forandringerne derimod godkendelse fra Københavns Kommune, kan du alene igangsætte forandringerne, når Københavns Kommune har givet dig en byggetilladelse, ellers ikke

Vær generelt opmærksom på, at du skal overholde al gældende lovgivning med hensyn til el, vvs, vådrum osv.

Når du gå i gang med forandringerne af din lejlighed, så husk at informere dine naboer om projektets tidsramme og omfang. 

Omkring radiatorer, så vær opmærksom på, at vores varmesystem er et enstrenget system – sætter du derfor en ny radiator op eller udskifter din gamle, vil ikke alle radiatorer kunne anvendes.

Håndværkerliste

Foreningen gør brug af en række håndværkere til forskellige opgaver. Er du interesseret i, hvilke håndværkere foreningen anvender, kontakt da viceværten.

Vær også opmærksom på, at aftaler med håndværkere på foreningens vegne, kun kan indgås af bestyrelsen.

Intern venteliste

Som andelshaver kan du og dine børn blive skrevet op på den interne venteliste og på den måde komme før folk udefra.  

Når du bliver skrevet op på den interne venteliste, så husk at fortæl hvilken lejligheder du er interesseret i, fx antal rum, etage, have osv. Det betyder også, at du kun bliver kontaktet, når præcis de lejligheder du efterspørger, er ledige. Vær opmærksom på, at nogle lejligheder vil være mere efterspurgte end andre fx lejligheder med have og lejligheder på 3. sal.

Sørg for at have snakket med din bank om dine muligheder for at købe (forhåndsgodkendelse), inden du siger ja til at købe en anden andel i foreningen.

Kontakt bestyrelsen for at blive skrevet op på den interne venteliste. Og husk at give besked, hvis du skifter e-mail.

Salg af lejlighed

Overdragelse af lejlighed er omtalt i vedtægterne §14-24.

Procedure i forbindelse med salg af lejlighed:

  1. Send en besked til administratorerne og bestyrelsen via intranettet om, at du ønsker at afstå din lejlighed
  2. Administratorerne informerer om processen, der indbefatter: El- og vvs-tjek, som du ikke selv må bestille, og vurdering, som du selv må bestille hos Focus2
  3. Administratorerne sender besked ud til folk på den interne venteliste om, at der er en andelslejlighed til salg. Hvis ingen responderer, sender administratorerne en besked ud til folk på den eksterne venteliste om salget

Vær opmærksom på, at forældrekøb ikke er muligt, da der er bopælspligt.

Andelsvurdering

I forbindelse med salg af en andelslejlighed foretages en andelsvurdering, som omfatter en grundig gennemgang og vurdering lejligheden, der påvirker prissætningen af lejligheden. Under gennemgangen vurderes: forbedringer, vedligeholdelsesstand, ulovlige installationer herunder fejl og mangler – fx er der fradrag for misligholdte og ødelagte bygningsdele, mens der er tillæg for forbedringer.

Udlejning af værelse (fremleje)

Fremleje er omtalt i vedtægternes §12.

Procedure ved udlejning af værelse:

  1. Skriv til bestyrelsen og informer om, at du udlejer et værelse
  2. Send en kopi af lejekontrakten til administratorerne
  3. Når udlejningen ophører, gør da bestyrelsen og administratorerne opmærksomme herpå 

Vær opmærksom på, at du som udgangspunkt ikke kan fremleje hele din lejlighed, da du har bopælspligt, jf. vedtægterne §3 stk. 3. Der kan dog i særlige tilfælde gives tilladelse af bestyrelsen til at fremleje din lejlighed i en nærmere afgrænset periode, hvis du har en saglig grund, fx skal på studieophold eller bliver midlertidig forflyttet i forbindelse med erhverv.

Andelshavere må heller ikke fremleje sin lejlighed som feriebolig fx via Airbnb. 

I forbindelse med udlejning gøres det opmærksom på, at andelshaveren har den formelle forpligtigelse over for foreningen, både økonomisk og med hensyn til overholdelse af husorden og vedtægter.

Vand

Forbruget af varmt og koldt vand vedrører ikke kun dig selv, men os alle sammen, da vi ikke har vandmålere på vandrørene. Det betyder, at jo mere vand du bruger, jo mere betaler vi alle sammen.

Da der ikke er vandmålere på vandrørene, og udgifterne til koldt vand ikke bliver fordelt på de enkelte lejligheder efter princippet med haneandele som ved varmt vand (se under afsnittet "Varme"). I stedet bliver udgifterne til koldt vand betalt over den fælles drift. 

I 2019 brugte ejendommen samlet set 6.500.000 liter vand (6.500 m3). Det betyder, at en lejlighed gennemsnitlig bruger knap 56.000 liter vand på et år. 

Ovenstående beregning er baseret på hvad det gennemsnitlige forbrug er pr. lejlighed uagtet størrelsen og hvor mange personer, der bor i lejligheden.

Spar på vandet

Hjælp til med at spare på vandet. Hos viceværten kan du hente en ny dryptud/luftblander til vandhanen, når din vandhane er kalket til.

Vær også opmærksom på at få skiftet pakning på håndvask og toilet, så den/det ikke står og drypper/løber. Vær også opmærksom på at få skiftet toilet og vandhane, når det ikke længere kan repareres. Det skal du selv betale, da det er en del af den interne vedligeholdelse.

En vandhane der drypper/løber bruger mellem 700 og 10.000 liter vand på et år. Hvilket gennemsnitlig koster mellem 500 kr. og 6.300 kr. om året.

Ønsker du at læse mere om hvor meget el, vand og varme koster en gennemsnitsfamilie kan du læse mere på Bolius.

Vi har fokus på miljøet

Vi har tilsluttet et blødgøringssystem til vores vand. Det betyder, at det vand, vi får ud af hanerne, har karakter af blødt vand, selvom mængden af kalk i vandet er uændret. At vandet er blødt betyder, at du har mulighed for bruge mindre mængder kemikalier til rengøring, herunder mindre vaskepulver, shampo og opvaskemiddel.

Varme

Forbruget af varme vedrører primært dig selv, da vi har varmemålere på radiatorerne.

Varme – egenbetaling vha. måledeling

Udgiften til varme beregnes ved, at varmeforbruget i hver enkelt lejlighed bliver holdt op imod ejendommens samlede forbrug. I beregningen tages der hertil højde for, hvor lejligheden er placeret i ejendommen samt størrelsen på radiatorerne.

Selvom man ikke har en radiator i et rum, betaler man dog som minimum altid tomgangsleje, da rørene i rummet altid afgiver varme.

Varme – betalingsandel vha. kvadratmeter

En del af varmeforbruget er ikke direkte afhængig af forbruget i lejlighederne, men skyldes varmetab i rør og varmeanlæg. Her beregnes en fast fordelingsnøgle ud fra hver enkelte lejligheds antal kvadratmeter i forhold til ejendommens samlede antal kvadratmeter.

Varmt vand – betalingsandel vha. haneandel

Da der ikke er vandmålere på vandrørene, fordeles udgifterne til varmt vand ud fra antallet og arten af varmtvandshaner og antal værelser i den enkelte lejlighed i forhold til ejendommens samlede haneandele.

  • Håndvask = 1 andel
  • Brusebad = 2 andele
  • Køkkenvask = 3 andele
  • Badekar = 3 andele
  • Taphane = 3 andele
  • En haneandel pr. beboelsesrum (undtagen badeværelse og køkken)

Når vi tænder for varmen om efteråret

Hvert efterår, når det bliver koldt, og vi tænder for varmen, vil der være en periode, hvor det ikke føles som om, radiatorerne varmer særlig meget. Det er der to årsager til. Den første er, at temperaturen på det vand, vi modtager fra varmeværket vil afhænge af temperaturen udenfor, dvs. jo koldere vejret er, jo varmere er vandet, vi sender rundt i radiatorerne, så i begyndelsen af varmesæsonen er vandet ikke særlig varmt. Den anden årsag er, at da varmerørene har stået stille hele sommeren, er der luft i rørene, som først skal luftes ud, før vi kan udnytte den modtagne varme effektivt. Begge dele gør, at det tager lidt tid, inden det kan opleves, at der er "kul" på radiatorerne.

Dertil skal radiatoren være varm i toppen og kold i bunden, det er tegn på, at det varme vand har afgivet alt sin varme til værelset og at vi kun sender koldt vand retur til fjernvarmeværket.

Husk at lufte din radiator ud. Hvis du har udfordringer med at få varme i radiatorne, kan du spørge viceværten, om han kan hjælpe.

Vi har fokus på bygningens energiomkostninger

Foreningens fjernvarmeanlæg har en høj energiudnyttelse. Foreningens forbrug af fjernvarme er omkring 100 kWh/m2/år. Bygningen er derved blandt nogle af dem med meget høj energiudnyttelse.

En god fjernvarmeudnyttelse afhænger af

  1. at man har en god drift af varmesystemet,
  2. varmesystemets effektivitet og
  3. bygningens energikvalitet.

Andelsforeningen har et enstrenget varmesystem, og driften af varmesystemet er optimeret, så vi udnytter systemets kapacitet fuldt ud. Vi har skiftet indmaden i kedlerne, fået ny veksler/cirkulationspumpe i den rette størrelse, fået nye termostater på modtaget vand og returvand og har automatisk udluftning af varmerørene. 

Dertil overvåger vi konstant varmesystemet og bestræber os på, at når vandet i radiatorerne har været igennem bygningen og bliver sendt tilbage til fjernvarmeværket, så er temperaturen ikke højere end 39 grader. Årsagen er, at vandet skal være tilstrækkeligt afkølet, før vandet kan anvendes til at producere strøm. Er temperaturen højere, får foreningen en bøde. Er temperaturen derimod tilstrækkeligt afkølet kan vi få et afslag i prisen på ejendommens samlede varmeregning. 

Dertil har vi forbedret bygningens energikvalitet ved at efterisolere hulrum i ydervæggene, fået lagt nyt tag, efterisoleret tagrummet, sat trelagsvinduer i ud til vejen – og så har vi ikke mindst isoleret varmerørene. – Det betyder, at bygningen har Energimærke C.

Til sammen giver det os en høj udnyttelse af den varme, vi modtager fra fjernvarmeværket, samt dertil bedre varmekomfort. Det handler nemlig ikke kun om, hvor godt et system vi har, men om vores evne til at udnytte det.

Fordelen er dertil, at jo bedre vi udnytter varmen, jo mindre varme skal fjernvarmeværket varme op og sende igennem fjernvarmerørene. Det er godt for miljøet, da vi bruger lidt energi og for varmeregningen, da koldt vand retur giver penge retur.

Gode råd til et sundt indeklima

  • Sæt ikke møbler eller lignende tæt op af ydervæggene, da det giver gode vækstbetingelser for skimmelsvamp
  • Luft grundigt ud regelmæssigt – og sluk radiatorne mens du gør det
  • Lad døren stå åben til badeværelse når du går på arbejde – så undgår du sorte fuger
  • Opvarm alle rum – også dem der ikke benyttes – og indstil radiatorene på samme trin (trin 3)

Støj

Støj er omtalt i husordenen.

Sønderstrandhus er fra 1934, og bygninger fra før 1950’erne er dårligt lydisoleret. Konstruktionen i en ældre ejendom består af træbjælkelag med lerindskud imellem etageadskillelserne og væggen mellem lejlighederne består af en pudset halvstensmursten. Det betyder, at der ikke rigtigt er noget til at dæmpe trinlyden eller luftlyd fra fx tv, stereoanlæg, hunde gøen eller lignende. Hertil forringes lydisoleringsevnen væsentligt af utætheder i eller omkring vægge og installationer i væggene m.m.

Ønsker du at videre mere om efterisolering, kan du læse mere i publikationen "Sådan dæmper du nabostøj", som du finder nederst på siden.

(Rev. 18.04.21)